У вересні позаминулого року парламент вирішив дещо змінити ситуацію, доповнивши Житловий кодекс Української РСР новою статтею:

«Стаття 8-¹ Переведення у жилі будинки садових і дачних будинків

Громадяни відповідно до закону мають право на переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Рішення про переведення дачних і садових будинків у жилі будинки приймається відповідними органами місцевого самоврядування».

Отже, на виконання Закону України від 02.09.2014 № 1673 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переведення садових і дачних будинків у жилі будинки та реєстрації в них місця проживання» Міністерством розроблено Порядок переведення дачних та садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 29 квітня 2015 р. № 321.

Чим відрізняються дачні та садові будинки від жилих? Фактично (за своїми технічними параметрами) нічим. Формально відмінностей дві. По-перше, призначення: дачні та садові будинки призначені для тимчасового/сезонного проживання, жилі – для постійного. І з цього випливає «по-друге» – неможливість зареєструвати місце проживання в дачному чи садовому будинку.

Існуючі державні будівельні норми (ДБМ 360-92) вже передбачають можливість переведення садових будинків у житлові. По суті, положення державних будівельних норм перевели на рівень закону.

Для переведення дачного чи садового будинку у жилий будинок громадянин, який є його власником, або уповноважена ним особа подає до виконавчого органу сільської (селищної, міської) ради, заяву за формою згідно з додатком 1 до Порядку, до якої додаються:

1) копія документа про право власності на дачний чи садовий будинок, засвідчена в установленому порядку;

2) письмова згода співвласників (за наявності) на переведення такого будинку в жилий;

3) звіт про проведення технічного огляду дачного чи садового будинку з висновком про його відповідність державним будівельним нормам за формою згідно з додатком 2 до Порядку.

Технічний огляд проводиться за спрощеною процедурою (без застосування обладнання для визначення характеристик конструкцій та виконання вишукувальних робіт) сертифікованими фахівцями. І ось тут виникають сумніви щодо можливості визначення відповідності дачного чи садового будинку «жилим» ДБН як раз в частині характеристик конструкцій. В першу чергу це стосується фундаменту.

За результатами розгляду заяви та доданих до неї документів виконком відповідної ради протягом місяця приймає рішення про переведення дачного чи садового будинку у жилий будинок або про відмову в такому переведенні. При цьому уряд встановив вичерпний перелік підстав для відмови:

1) неподання документів, зазначених у пункті 3 цього Порядку;

2) виявлення в поданих документах недостовірних відомостей;

3) встановлення невідповідності дачного чи садового будинку вимогам державних будівельних норм, що зазначені у розділі I результатів технічного огляду звіту про проведення технічного огляду дачного чи садового будинку.

Згідно з пунктом 44 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених Постановою від 25.12.2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності на реконструйований об’єкт нерухомого майна (в тому числі в результаті переведення об’єкта нерухомого майна із житлового у нежитловий або навпаки) подається:

1) документ, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна до його реконструкції (крім випадків, коли право власності на такий об’єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);

2) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;

3) технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна;

4) письмова заява співвласників про розподіл часток у спільній власності на реконструйований об’єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що перебуває у спільній частковій власності та у результаті проведення реконструкції змінився розмір часток у такому праві);

5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, реконструкція якого здійснювалась у результаті спільної діяльності).

Державна реєстрація права власності на реконструйований об’єкт нерухомого майна (в тому числі в результаті переведення об’єкта нерухомого майна із житлового у нежитловий або навпаки) проводиться виключно у разі зміни відомостей про суб’єктів речових прав. У разі зміни відомостей про об’єкт нерухомого майна, визначення часток у праві спільної власності чи їх зміни такі відомості вносяться до Державного реєстру прав відповідно до законодавства поза процедурою державної реєстрації прав.

Нарешті надзвичайно важливе питання, яке взагалі залишилося поза увагою уряду – цільове призначення земельної ділянки. Адже аналізуючи норми вищезазначених законів: для переведення дачного чи садового будинку у жилий будинок, в тому числі для державної реєстрації права власності на такий будинок ( його переведення) законодавець не зобов’язує правовстановлюючі документи на земельну ділянку.

Найголовніша проблема в тому, що житлові будинки повинні бути розміщені на землях відповідного цільового призначення (для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), категорія земель: житлової та громадської забудови). Ділянки, які надавалися під дачу чи сад, мають цільове призначення: для ведення садівництва, категорія земель: сільськогосподарського призначення та для індивідуального дачного будівництва, категорія земель: рекреаційного призначення.

Якщо ж людина у якийсь спосіб переведе дачний чи садовий будинок у житловий, матиме під нього ділянку невідповідного цільового призначення. Чи потрібно його змінювати? Якщо ні, то після реєстрації права власності на жилий будинок його власник автоматично стає порушником земельного законодавства, використовуючи земельну ділянку (призначену для ведення дачного будівництва або садівництва) не за призначенням. А за це законодавство передбачає і адміністративну відповідальність (ст.53 Кодексу України про адміністративні правопорушення), і відшкодування шкоди державі (див. Постанову КМУ від 15.07.07 р. №963), і навіть примусове припинення прав на земельну ділянку (п. «а» ст.143 Земельного кодексу України)!

Якщо ж зміна цільового призначення потрібна, то коли її проводити – до чи після переведення? І що робити, якщо відповідний орган правомірно відмовив в зміні цільового призначення? Питання, які залишились поза увагою Уряду.

Якщо власник земельної ділянки бажає змінити цільове призначення земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка не відноситься до особливо цінних земель, то це його законне право, яке здійснюється за ініціативою власника земельної ділянки на підставі проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки, який розробляється ліцензованою землевпорядною організацією (тобто попередніх узгоджень та отримання рішення від органів місцевої влади отримувати не потрібно).

Але, якщо генеральним планом населеного пункту передбачено, що землі садових товариств – це землі сільськогосподарського призначення, тож може виникнути невідповідність у містобудівній документації (відповідно до частини 4 статті 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», зміна цільового призначення земельної ділянки, яка не відповідає плану зонування території або детальному плану території забороняється). І тут, виникнуть проблеми у погодженні відповідними службами такого проекту землеустрою.

В такому випадку, необхідно розробляти детальний план території земельної ділянки (замовником якого можуть бути лише виконавчі органи відповідних рад). І вже після його розроблення, погодження та затвердження можливо повернутися до проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки.

Після розробки та узгодження проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки, даний проект подається на затвердження до відповідної ради.

Отримавши рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки, необхідно внести зміни до системи Державного земельного кадастру. Для цього потрібно звернутися до відділу Держземагентства та отримати витяг з Державного земельного кадастру.

Після цього, необхідно зареєструвати право власності на свою земельну ділянку з новим цільовим призначенням.

Тобто є багато питань, які не стикуються.

Підсумую. Готуючи підзаконний акт уряд не надто напружився аби видати документ, який би реально регулював процедуру переведення дачних та садових будинків у жилі. Тож доведеться (як завжди?) чекати «підпідзаконних» актів, офіційних роз’яснень та напрацювання практичного досвіду.

Юлія Пакунова